Äganderätt … … Budgivning eller fast pris … … Köparens säkerhet vid köpet … … Köpeskilling samt tillträdet … … Utländska Köpare … … Beskattning av tyska fastighetstillgångar … … Fastighetsägarens rättigheter och skyldigheter vid uthyrning … … .Reservering av lägenhet … … Med eller utan mäklare … … Logistik kring köpeprocessen
______________________________________________________________________________________
Informationen på denna sida är framtagen av Berlinlägenheter i samarbete med advokat Per M Theobaldt, Legal Skills. Per Theobaldt är svensktalande tysk advokat med mycket erfarenhet i fastighetsrätt och med säte i Berlin.
Överblick av köpeprocessen
- Eventuell reservering av lägenhet utförs genom att erlägga en mindre handpenning hos våra annonsörer, ca 2000 EUR.
- Parterna undertecknar, hos notarius publicus, ett köpekontrakt som är bindande. Därefter blockerar notarius publicus fastigheten i fastighetsregistret (Grundbuch) så att den inte kan säljas till någon annan. För detta krävs ingen handpenning.
- Skatt samt arvode för notarius publicus erläggs ungefär en månad efter det att kontraktet undertecknats.
- Köpeskillingen erläggs ungefär en månad efter det att kontraktet undertecknats, varpå överlåtelse sker. Detta kan ske innan registreringen har genomförts.
- Registreringen i fastighetsregistret slutförs av notarius publicus inom några månader.
..
.
Överblick av kostnader vid fastighetsköp
Köparen står för följande kostnader, vilka tillkommer vid köp av fastighet i Tyskland. Kostnaderna beräknas som procent av köpeskillingen.
| Notarius publicus | Ca 1 % (lagligt reglerad) |
| Registreringsavgift | Ca 0.5% |
| Fastighetsförvärvsskatt | 3.5% (i Berlin 4.5%) |
Vid köp av fastighet via mäklare tillkommer även mäklararvode på 7.14% (inkl 19% moms) som köparen betalar. Lägenheterna hos berlinlagenheter.com säljes direkt från fastighetsägarna utan detta arvode.
.
Äganderätt
Lägenheter i Tyskland ägs normalt i form av äganderätter som liknar svenska äganderätten av radhus snarare än en bostadsrätt.
Alla äganderätter i ett hus bildar gemensamt en förening som står för skötseln av huset, den ekonomiska administrationen och alla beslut. Till skillnad från en svensk bostadsrättsförening kan denna förening inte ta lån. Avgifterna blir normalt lägre och dessutom kan föreningen inte reglera nyttjandet av lägenheterna i huset (såsom uthyrning).
Normalt utgår en månadsavgift på cirka 2-3 €/m2 som täcker sophämtning, städning av trapphus, husförsäkring, husskötsel, eventuellt varmvatten och värme samt eventuell avgift till renoveringsfond. Äganderätter är vanliga i flera Europeiska länder, däribland Danmark, Norge samt Tyskland och denna ägandeform införs just nu i Sverige.
.
Budgivning eller fast pris
Bostadsmarknaden i Berlin ser mycket annorlunda ut än i Sverige. Fastigheterna säljs normalt till fast pris utan budgivning och ligger normalt ute på marknaden i flera veckor, ofta månader, innan de säljs. Det betyder att man framförallt som köpare inte behöver kasta sig in i en affär som man inte känner sig helt säker på.
.
Köparens säkerhet vid köpet
Processen att köpa fastighet i Tyskland är strikt reglerad av tysk lag (enligt 311b § BGB) och kräver en handläggning av advokat, notarius publicus. Notarius publicus är ansvarig för att verifiera alla frågor beträffande ägande av fastigheten och ekonomiska förhållanden relaterade till fastigheten, såsom servitut samt registrering av köp, hos inskrivningsregistret. Notarius publicus är bunden av lag att vara opartisk säljare och köpare emellan och måste med eget kostnadsansvar garantera att ingen av parterna utsätts för någon risk. Köparen har rätt att välja notarius publicus.
.
Köpeskilling samt tillträde
Köpeskillingen erläggs normalt 2-3 månader efter undertecknandet av förhandsavtalet. Äganderätten övergår först när detta är gjort samt registreringen i fastighetsregistret är slutförd, vilket också dröjer ett par veckor. Tillträde kan dock ske innan detta är fullgjort, och sker oftast i samband med att köpeskillnaden har erlagts på den tillträdesdag som köparen och säljaren kommit överens om.
I inskrivningsregistret finns information om ägandeskap samt vilka rättigheter och skulder fastigheten har.
.
Utländska köpare
Utlänningar kan utan problem förvärva fastigheter i Tyskland. Att inte vara skriven på denna fastighet har främst konsekvenser för skatten av eventuell vinst vid försäljning (se avsnittet avseende skatt nedan).
Det finns flera sätt att underlätta köpeprocessen för en utomlands boende spekulant. Följande modeller är möjliga för att fullfölja köpet utan att infinna sig på plats:
- ge en fullmakt till en tysk advokat att företräda köparen vid notarius publicus samt signera kontraktet
- att säljaren skickar ett underskrivet kontrakt som köparen skriver under i sitt hemland på tyska ambassadens kontor.
Notarius publicus är skyldig att försäkra sig om att både säljaren och köparen förstår innehållet av kontraktet vid köpetillfället. Om köparen inte talar tyska måste han/hon ta med en tyskspråkig bekant, en auktoriserad översättare eller en tyskspråkig advokat. Om det finns osäkerheter kring fastighetsköpet rekommenderar vi starkt att anlita en advokat.
.
Beskattning av tyska fastighetstillgångar
Precis som i Sverige beskattas fastighetsinnehav- och inkomst.
Fastighetsförvärvsskatt: 3.5 % (4.5 % i Berlin)
Köparen måste i samband med förvärvet av lägenheten erlägga en skatt om 3,5 procent (i Berlin 4,5 procent) av köpeskillingen. Fakturan och betalningsinstruktioner kommer direkt till köparens angivna adress från tyska Skattemyndighet (”Finanzamt”).
Årlig fastighetsskatt: ca 0.1-0.2 %
För alla tyska fastigheter, oavsett om de ägs av tyska eller utländska investerare, skall erläggas fastighetsskatt som fastställs årligen på basis av fastighetens taxeringsvärde, och som vanligen motsvarar 0,1-0,2 procent av köpeskillingen för fastigheten. I Sverige beskattas bostadsrättsföreningen, medan äganderätten i Tyskland beskattas direkt, i likhet med ett svenskt radhus.
Skatt på inkomst från fastigheten: ca 25 %
Hyresintäkter (netto efter kostnader) liksom inkomst av kapital från fastigheter beskattas med 25 procent när det gäller fastigheter ägda av privatpersoner som inte är boende i Tyskland. För utländska ägare betalas skatten genom en årlig skattedeklaration (Steuererklärung für beschränkt Steuerpflichtige). Circa 6000€ om året är skattefri hyresintäkt för EU-medborgare.
Fastigheter ägda av utländska bolag utan direkt verksamhet i Tyskland betalar 16 procent skatt (s.k. ”Körperschaftssteuer”). Utländska företag med direkt verksamhet i Tyskland betalar samma skatt som ett tyskt företag, dvs cirka 30%, (s.k. ”Körperschaftsteuer” plus ”Gewerbesteuer”).
Reavinstskatt vid försäljning:
Lägenhet såld inom 10 år: Vinsten från en lägenhetsförsäljning som är gjort inom 10 år av köpet beskattas med ca 30 procent
Lägenhet såld efter 10 år: Vinsten från en lägenhetsförsäljning som är gjort mer än 10 år efter köpet beskattas inte för privatpersoner men för företag. En privatperson som säljer över 3 lägenheter på 5 år beskattas som ett företag.
.
Fastighetsägarens rättigheter och skyldigheter vid uthyrning
Generellt sett har tyska hyresgäster stora rättigheter, även om de inte är riktigt lika omfattande som svenska hyresgästers rättigheter. Hyreskontrakt ingås vanligen för en obestämd tid och hyresnivån bestäms i enlighet med Mietespiegel, en tabell som publiceras årligen av Berlins stadsförvaltning, och som visar hur mycket en hyresvärd kan maximalt begära i hyra per kvadratmeter för en lägenhet av viss standard och i ett visst område.
Hyran består av två delar; Miete (hyran) och Nebenkosten (driftskostnader) för fastigheten. Kaltmiete refererar till hyran exklusive kostnader, Warmmiete refererar till hyran inklusive kostnaderna. Kostnaderna fördelas av fastighetsägaren proportionerligt mellan alla hyresgästerna och justeras i slutet av året mot de verkliga kostnaderna. På detta sätt skyddas fastighetsägaren från kostnadsökningar hänförliga till driften av fastigheten, såsom vatten, uppvärmning etc. Dessutom betalar vanligen hyresgästerna en deposition motsvarande tre månaders hyra, vilken kan disponeras av fastighetsägaren om hyresgästen inte i rätt tid betalar hyran. Det är även mycket populärt att korttids uthyra lägenheter, ofta genom speciella agenturer, till turister och temporära besökare.
.
________________________________________________________________________________________
.
Reservering av lägenhet
Lägenheterna som finns till försäljning hos berlinlagenheter.com kan reserveras under 2 veckor i ett icke bindande reserveringsavtal. Köparen erlägger då en motsvarande handpenning om ca 2000 EUR mot att säljaren förbinder sig att inte sälja den reserverade lägenheten till en annan spekulant under den tid reserveringen varar. Då köparen bestämmer sig för att fullfölja affären dras handpenningen av köpeskillingen, medan handpenningen tillfaller säljaren om köparen inte fullföljer affären.
Utländska fastighetsförvärvare kan ingå reserveringsavtalet (som även finns tillgängligt på svenska) per fax och därigenom förvissa sig om att lägenheten inte köps av en annan spekulant innan Tysklandsresan är bokad och köpet har genomförts.
.
Med eller utan mäklare
Eftersom den juridiska biten, inklusive fastställandet av ägandeskap, sköts av en opartisk advokat, blir mäklarens roll mer utav en förmedling. Eftersom priserna normalt sett är fasta bortfaller även mäklarens roll som mottagare av bud. Vi tycker därför att det är bättre att köpa objekten direkt av säljaren, utan mellanhänder, på så sätt undviks även det höga mäklararvodet på 7.14 procent, vilket betalas av köparen. Med bara en bråkdel av det man sparar in på arvodet kan man istället överväga att anlita en advokat som sköter köpet eller förvaltare för att underlätta ägandet.
.
Logistik kring köpeprocessen
Innan köpet – Vi hjälper gärna till med att rekommendera billiga flygbolag, hotell, skicka vägbeskrivningar och allt annat praktiskt som kan tänkas behövas kring resan till Tyskland, inför fastighetsköpet. Eftersom vi vet att våra kunder har svårt att besiktiga objekten tillhandahåller vi alltid ritning av lägenheten samt foton. Även videofilm kan erbjudas.
Efter köpet – Vi samarbetar sedan länge med en byggfirma som vi kan rekommendera vid renovering, samt kan tillhandahålla allt från renoverings- och inredningsassistans samt kontakter till inredningsarkitekter, uthyrningsfirmor med mera. Vi hjälper även gärna till med kontakter till tolkar samt svensktalande advokat för att underlätta fastighetsköpet.
Informationen på denna sida är endast tänkt som guidelines och bör inte ses som bindande finansiella eller juridiska råd. Vid osäkerhet rekommenderar vi starkt att ni anlitar en advokat (Rechtsanwalt) eller skatterådgivare (Steuerberäter).
.